作者｜洪耀南｜淡江大學外交系中國大陸研究所專任助理教授｜台灣自由選舉觀察協會榮譽理事長
8月20日，深圳市中級人民法院對恒大案作出一審判決。許家印因非法吸收公眾存款、集資詐騙、欺詐發行證券、違法發放貸款、行賄及職務侵占等多項罪名，被判無期徒刑、剝奪政治權利終身，並沒收個人全部財產。恒大集團與恒大地產則合計被判罰款158.2億元人民幣。
（圖／翻攝微博）
八天後，中國人民銀行與國家金融監督管理總局推出房市新政：個人房貸最長期限由30年延長至40年；預售屋必須等到竣工備案後才能撥款；借款人若階段性失去收入，還可與銀行協商展期、延後還款或延遲還本。
表面上，一邊是懲治違法商人，一邊是保護購屋者；實際上，兩者共同揭露了中國房地產制度的真相：
許家印進了監獄，但恒大留下的債，最終還是要由銀行、購屋者與下一代慢慢承擔。
許家印有罪，不代表監管無責
恒大當然不是無辜的。
根據法院認定，2016年至2021年間，恒大持續進行大規模財務造假，虛增資產、隱瞞負債，並透過違法集資、違規發放貸款及侵占公司財產等手段維持資金鏈。許家印被判重刑，並不令人意外。
但問題是，這麼龐大的金融騙局，真的只是許家印一個人完成的嗎？
恒大多年來高槓桿擴張，到處借錢、瘋狂買地、預售房屋，再把下一個建案的錢挪去填上一個窟窿。地方政府靠它賣地，銀行靠它放貸，供應商靠它接單，監管部門則在恒大不斷膨脹的過程中集體失明。
許家印不是在制度之外犯罪，而是在制度的縫隙中坐大，甚至一度成為制度追捧的「成功企業家」。
當恒大高速擴張、土地財政財源滾滾時，地方政府、金融機構與監管部門都分享了紅利；等到泡沫破裂，責任卻全部裝進許家印一個人的判決書裡。
因此，許家印有罪，不能反過來證明制度清白。恰恰相反，恒大能夠把騙局維持這麼久，證明出問題的不只是企業家，而是整套政商共生、金融放水與監管失靈的房地產體制。
判一個許家印，填不了恒大的天坑
法院判決沒收許家印全部個人財產，並要求繼續追繳違法所得、不足部分責令退賠。聽起來雷厲風行，卻填不了恒大留下的龐大債務缺口。
沒收一個人的財產，不可能救回數十萬套未完工住宅；判處無期徒刑，也不能讓供應商拿回貨款、投資人拿回本金、境外債權人獲得清償。
許家印被判刑，主要完成的是政治責任的集中與切割：把一場制度性危機，改寫成少數黑心商人的犯罪故事。
如此一來，官方可以宣稱依法懲惡，卻不必繼續追問：
地方政府為何長期依賴賣地收入？銀行為何不斷向高槓桿房企輸血？監管部門為何多年看不見財務造假？購屋者的預售款又為何可以被開發商層層挪用？
判決處理了許家印，卻沒有審判孕育許家印的制度。
「竣工後放款」，等於承認預售制早已失控
這次新政真正重要的，不是房貸延長十年，而是預售屋個人房貸必須等到「竣工備案」後才能撥款。
過去只要建築主體封頂，銀行便可發放房貸，購屋者隨即開始還款。但封頂不等於完工，更不等於能夠交屋。後續還有裝修、管線、消防、綠化與驗收；一旦開發商資金鏈斷裂，購屋者便會陷入最荒謬的處境：
房子沒有拿到，貸款卻一毛也不能少。
如今官方要求預售屋竣工備案後才能撥款，等於間接承認過去「封頂放款」的制度，把開發商的經營風險過早轉嫁給購屋者。
新制確實比舊制合理。問題是，這不是什麼制度創新，而是對多年亂象的遲來補課。無數家庭已經背上爛尾樓貸款，官方現在才宣布「能拿房、再還貸」，恰恰證明過去的制度根本不是在保護購屋者，而是在替開發商提供廉價資金。
更諷刺的是，預售制度本來應該用來降低開發成本，最後卻變成房企的融資工具：房子還沒蓋完，開發商就先拿走購屋者的頭期款與銀行貸款；賺錢時利潤歸企業，資金鏈斷裂時風險卻留給家庭。
恒大不是鑽了預售制的漏洞，而是把預售制的掠奪邏輯發揮到極致。
40年房貸：月供變少，枷鎖變長
官方把房貸最長期限從30年延長至40年，宣稱可以降低每月還款壓力、提升民眾購屋能力。
然而，所謂「提升購屋能力」，其實只是提升居民的負債能力。
假設貸款100萬元、年利率3%，採本息平均攤還：延長十年後，每月少繳約636元，總利息卻多出約20萬元。
這不是讓房子變便宜，而是讓購屋者用更長的時間消化高房價。房價沒有下降，收入沒有增加，只是把還不起的30年房貸，重新包裝成勉強繳得起的40年房貸。
對二、三十歲的年輕人而言，一旦選擇40年房貸，可能從結婚、生子一路繳到退休。上一代靠房地產累積財富，下一代則要用大半生償還房地產泡沫。
北京沒有真正降低住房成本，只是把債務期限拉長；沒有讓青年看見未來，只是提前抵押他們未來40年的收入。
不是救房市，而是延緩房市出清
這次政策採取的是兩手操作。
一方面延後預售屋房貸撥款、強化資金監管，避免更多恒大與爛尾樓出現；另一方面延長房貸期限、允許債務展期，試圖鼓勵民眾買房，阻止既有貸款大規模斷供。
前者是堵漏洞，後者是續命。
問題在於，中國房市真正的危機並不只是信貸期限太短，而是房屋供給過剩、人口減少、青年失業、家庭收入預期下降，以及地方政府長期依賴土地財政。當民眾擔心房價繼續下跌、工作可能不保，再低的月供也未必能換回購屋信心。
因此，40年房貸不是中國房市重新繁榮的起點，而是政策工具逐漸耗盡的訊號。當降首付、降利率、放寬限購仍然不足以刺激需求，政府只好把購屋者的還款年限再延長十年。
賣不動的房子沒有消失，只是被攤進更長的貸款；無法承擔的價格沒有下降，只是被切成更多期數。
把企業家的刑期拉到無期，把購屋者的房貸拉到40年
從許家印被判無期徒刑，到房貸延長為40年，可以清楚看見北京處理房地產危機的基本邏輯：
把過去的責任集中在少數企業家身上，再把留下的債務分散給銀行、地方政府、購屋者與未來世代。
許家印被判刑，可以滿足社會對究責的期待；竣工後才撥款，可以防止更多爛尾樓；40年房貸，則可以暫時維持購屋需求。但這些措施都無法回答最核心的問題：一個依賴土地財政、高房價與居民長期負債維持的經濟模式，還能撐多久？
中國官方以為，只要把許家印送進監獄，就能替舊時代結帳；只要把房貸拉長十年，就能替房地產爭取時間。
但債務不會因判決而消失，泡沫也不會因展期而變成資產。
最後真正被判「40年」的，不是製造房地產泡沫的人，而是接手泡沫的普通購屋者。
